Независимая оценка земельного участка: тонкости процесса.

Земельные участки в нашей стране стали предметом купли-продажи еще относительно недавно. По этой причине подавляющее большинство граждан РФ имеют весьма смутное представление о том, каким образом рассчитывается их стоимость. Дело в том, что с тонкостями этого процесса обыватель сталкивается лишь в том случае, если возникает насущная необходимость приобретения или продажи недвижимости, получения или сдачи недвижимости в аренду и т.д.

Так как же оценить стоимость земельного участка? Самый верный способ дать точную оценку стоимости участка — это независимая оценка земли. В ходе осуществления независимой экспертизы в качестве объекта оценки принимается во внимание только сам земельный участок, независимо от наличия на нем каких-либо построек. То есть земельный участок считается в принципе не застроенным. Расчет стоимости земельного участка складывается из многих критериев, наличие и качественные характеристики которых подтверждает проведение независимой экспертизы.

Чаще всего к услугам независимых экспертов обращаются перед продажей или покупкой недвижимости, в случае раздела имущества или с целью выяснения инвестиционной привлекательности объекта. Обращение к независимым оценщикам также актуально в случае получения кредита под залог земельного участка или с целью внесения такового в уставной фонд организации.

На стоимость земельного участка могут оказывать влияние три главных критерия. Самый важный — это целевое назначение участка и наличие условий (возможностей) для того, чтобы изменить его в соответствии со своими нуждами. Под целевым назначением участка понимаются все дозволенные законодательством возможности для его эксплуатации.

В городских условиях целевое назначение земельного участка, как правило, является строго регламентированным. К примеру, если в пределах городского участка располагается одноэтажная постройка, это не означает, что его владелец может без каких бы то ни было разрешений надстраивать ее до двух или трех этажей. Согласно законодательству, изменить целевое назначение земельного участка можно далеко не во всех случаях. Это обстоятельство может оказать серьезное влияние на стоимость участка.

Второй важный фактор, влияющий на стоимость земли — это способ ее эксплуатации. Не секрет, что земельный участок, на котором располагается завод или фабрика, приносит своим владельцам гораздо большую прибыль, нежели, скажем, участок, разбитый под сельскохозяйственные нужды. Естественно, что в первом случае стоимость земельного участка будет гораздо выше, нежели во втором.
Наконец, ни чуть не меньшее влияние на стоимость земли оказывают перспективы развития местного рынка недвижимости. К примеру, если в одном из городских районов планируются большие строительные работы, стоимость земли в этом районе существенно увеличивается. Подобных факторов, связанных с прогнозированием изменений на местном рынке недвижимости может быть много, а их интерпретация разными участниками рынка может коренным образом отличаться друг от друга.

Многие владельцы земельных участков, игнорируя или просто не понимая сути факторов, оказывающих влияние на стоимость земли, назначают собственные цены на свои участки. Но в какой степени их оценка соответствует реальной рыночной стоимости земли — большой вопрос. Обычно цены на земельные участки, которые их владельцы указывают в объявлениях, существенно завышены и отражают не реальную рыночную стоимость, а желание их владельца получить данную сумму. В результате подобной тенденции, чаще всего стоимость сделки оказывается существенно ниже первоначальной ставки.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что для получения реальной оценки стоимости земельного участка рационально прибегнуть к независимой экспертизе — и только после этого приступать к осуществлению его покупки или продажи.